Sıkça Sorulan Sorular

---

Bana ait olan ekteki uygulamayi telefonunuza indirdiginizde alabileceginiz tahmini mortgage limitini gorebilirsiniz. Ayrcia bu uygulama ile British Columbia'da muhtelif bankalarin sundugu en dusuk faiz oranlarini gorme sansiniz var.   

Kanada'da mortgage alabilmeniz için vatandaş olma zorunluluğu yoktur. Ancak risk yönetiminden dolayı bankalar genelde % 35 peşinat vermenizi isteyecektir. Kanada'da yaşıyor ve burada geliriniz yeterli ise % 5 peşinat yetecektir. Burada yaşayan ama geliri olmayanlar ise % 20 peşinat vermek durumundadirlar. Bankalar arası farklılık elbette vardir.

Mart 2022 itibarıyla % 5 peşinat ile alınan mortgagelar maksimum 25 yılda geri ödenmek zorundadir. % 35 peşinat ile alınan mortgagelar ise 30 yıl gibi bir sürede ödenebilmektedir. Kanada bugün tarihinin en düşük faiz oranlarını görüyor. Yıllık faiz oranları %1.5-2.5 arası değişebilmektedir. Anlaşma süreniz uzadıkca ( term) bu rakam artmaktadır. Önemli olan bir konu ise tüm dünya'da olduğu gibi Kanada'dada bu yıldan itibaren oranların artacağı tahmin edilmektedir.

British Columbia eyaletinde emlak danışmanları oldukça sıkı denetlenmektedirler. Real Estate Board , Real Estate Association gibi devlet kurumları müşteri haklarını korumayı öncelik olarak görmektedir. Eyalet bazında 20 binden fazla danışmanın oluşu, tatlı bir rekabet ortamı oluşturup, danışmanların sürekli kendilerini geliştirmesine neden olmaktadir. Iyi bir danışman size bölge seçiminde, evler arası farkları görmede, trend takibinde, oldukça karmaşık olan kontrat ve sözleşme hazırlanmasında size büyük faydalar sağlayacaktır. Üstelik bu servis için danismaniniza komisyon odemiyorsunuz çünkü komisyon satıcı tarafından ödenmektedir.

Vancouver şehri yıllardır " Dünya'nin En Yaşanılır Şehri" ödülünü kazanıyor. Doğal güzellikleri, ikliminin yumuşaklığı ( Istanbul iklimine yakın), ekonomisinin sağlamlığı, multi-kültürel yapısı, göçmenlere kucak açması gibi onlarca neden nüfusun hızla artmasına neden olmaktadir.  Bu talep emlak fiyatlarına da yansımaktadir.  Vancouver'da emlak yatırımı yapan birisi son 10 yılda % 70-80 lere varan kazançlara tanık olmuştur.

British Columbia'da emlak alırken, vergi dışında fazla bir masrafınız yoktur ( Noter masrafi hariç) . Karşilacagınız vergiler ise şunlardır:

• Property Transfer Tax: Bu verginin hesaplanmasında kullanılan formül şudur: Satış fiyatı üzerinden ilk 200,000 $ in % 1'i, geri kalan rakamın % 2'si. Yani 600,000 $ lik bir evin PTT vergisi 10,000$ yapmaktadir. Ancak aldığınız evin değeri 500,000$ dan az ise ve hayatınızda ilk kez ev sahibi oluyorsanız, bu vergiden muafsınız.
• Foreign Buyer's Tax: Şehirde artan emlak fiyatları, Vancouver ve çevresinde bazı illerde bu verginin ortaya çıkmasına neden olmustur. 2016 senesinde valilik, Kanada vatandaşı olmayan ve burada oturma, yaşama izni olmayanların, gayrimenkul alırken % 20 Yabancı Vergisi vermesini zorunlu kılmaktadır. Çalışma izninizin BC Provincial Nominee Program (BC PNP) statüsünde olması gerekmektedir. Okulların öğrencilerine sunduğu, staj niteliğinde olan çalışma izinleri maalesef bu statüden faydalanamaktadir.
• Property Tax: Düzenli olarak her sene ödemek zorunda olduğunuz emlak vergisi budur. Bölgeye göre ve oda sayısına göre yıllık olarak 1500-2000 $ arası değişebilmektedir. ilk kez ev sahibi olanlar ise fiyat indirimine başvurabilmektedirler.

Vancouver'da boşluluk oranı ( vacancy rate) % 0'lara yakın durumdadir. Yani kiralık ev sayısı talebi karşılayamamaktadır. Kiralık ilanı verilen çoğu eve, birden fazla talep olmaktadir. Artan göçmen ve öğrenci sayısı , yükselen emlak fiyatları gayrimenkul yatırımını hem cazip hem de kazançlı hale getirmektedir. Çocuklarını buraya okumaya yollayan birçok veli, mezuniyet sonrası aldıkları evi hem kâr ile satıyor hem de çocuklarını kira kabusundan kurtarabilmektedir.

British Columbia eyaletindeki evleri yapıda kullanılan malzeme olarak iki kategoriye ayirabiliriz. Bu kategoriler şunlardir:

• Ahşap binalar: Genelde maksimum kat sayısı beşi'i geçmemektedir. Maliyeti, dolayısıyla satış fiyatları diğer evlere göre daha düşüktur. Dezavantaji ise Vancouver'un yağmurlu oluşudur. Ahşap yapı uzun yıllar sonra çürüyüp, masraf açabilmektedir. Ses yalıtımı oldukça zayıftır.
• Betonarme bina: Yüksek yapılar, genelde betonarmeler. Maliyetleri yüksek ancak ahşap yapılara göre daha dayanıklı ve yalıtım kaliteleri daha yüksektir. 

Burada evinizi satarken yapacağınız en büyük masraf emlakçı komisyonunuz olacaktır. Hatırlarsanız, satıcı hem kendi hemde alıcıya ait danışmanın komisyonunu ödüyordu. Bu komisyonun hesap formülü şöyledir: Satış fiyatının ilk 100,000 $ inin % 7'si, geri kalan rakamın % 2.5'i. Örneğin 600,000 $'a sattığınız bir ev için ödemeniz gereken komisyon ( Ilk 100,000 $ in % 7'si, yani 7,000$ + 500,000 $'in % 2.5'i, yani. 12,500 $+7,000=19,500 $) olacaktır.

 Şayet evi yatırım amaçlı aldı ve içinde oturmadı iseniz, satarken " Capital Gain Tax" ödemekle yükümlüsünüz. Bu verginin hespalanmasinda uygulanan formül ise şöyledir: Yaptığınız kâr marjının yarısı üzerinden gelir vergisi ödemek zorundasinizdir. Örneğin 500,000 $ 'a aldığınız evi 600,000'e satarken kârinizin yarısı, yani 50,000 $ in gelir vergisini ödeyeceksiniz.

Burada en sık karşılaştığımız sorunlardan biri özellikle eski binalara ait fiziki hatalardır. Unutulmamalıdir ki Vancouver şehri yağmur kuşağında yer almaktadır . Özellikle 1985 öncesi yapılan, ahşap binalarda nemden dolayı çürümelere, su sizintilarina rastlanmaktadir. Bu tıp sorunlar ,40-50 bin $ gibi oldukça büyük masraflara yol açabilmektedir. Ayrıca alımdan önce site içersinde varolan yönetmelikleri çok iyi bilmek gerekmektedir. Bazı site yönetimleri çocuklara izin vermiyorken, bazıları 55 yasin altında olmanız durumunda o dairede yaşamaniza izin vermemektedir. Bu yüzden tecrübeli bir danışman ile çalışmanız çok önemlidir.

Evet, Kanada'da birden fazla mortgage alma şansınız vardir, vatandaş olmasanız bile. % 35 peşinat ile bankalar size birden fazla mortgage vereceklerdir. Elbette istisnalar olabilmektedir.

Hem evet,hem hayır. Mortgage kullanacaksanız evet, imza esnasında burada olmanız gerekecektir. Onun dışındaki tüm islemlerinizi elektronik imza ve uzaktan halletmeniz mümkündur. Ekibimde olan, beraber çalıştığım noterler yurtdışından yapilan alim konularinda tecrubelidirler.

Her ne kadar alım ve satım üzerine yoğunlaşsam da, kiralık konusunda da destek verip, fikirlerimi paylaşmaktayım.

Doğal olarak yaz ve bahar aylarında satışta olan ev sayısı daha çoktur. Ancak unutulmamalıdır ki, o mevsimde alici da çok olmaktadir. Kış aylarında belki satışta olan ev sayısı az ama bununla birlikte rekabet de az olabilmektedir. Bu konuyla ilgili muşterilerime tavsiyem, zamanlamayı çok düşünmemek, hazır olunduğunda bu ise girişmek yönündedir.

Evet, dayanıklıdır. Özellikle 1980 ve sonrası yapılan binaların tamamı, belediyelerin öngördüğü deprem yönetmeliklerine uygun olarak inşaa edilmektedir.

Hayır, ticari işletme olmayan konutların alımı, vatandaşlık alma konusunda size hak kazandırmaz. Ancak  BC PNP - Entrepreneur Immigration  çerçevesinde 200,000 $ lik bir işletme satın aldığınızda, vatandaşlık almaya hak kazaniyorsunuz. Bu konuda ayrıntılı bilgi icin lütfen benimle irtibata geçiniz.

Satın aldığınız evi mortgage ile alsanız dahi, her türlü yasal ve kullanım hakkı size aittir. Bankaya olan borcunuzu ödediğiniz sürece istediğiniz an evinizi istediğiniz fiyata satma hakkına sahipsiniz. Ödemeyi noter ve avuktalar aracılığı ile satış günü yapacaksınız.

Hayır değil. Vancouver'un en sıcak ayı olan Ağustos'ta sıcaklık ortalama 18 derecelerde gezmektedir. En soğuk ayı Ocak'ta ise ortalama derece 4'tur. Yağmurun en yoğun olduğu ay ise Kasım ayıdır. Bu ay ortalama 200 mm yağmur almaktayiz.

1. Condo, bizdeki apartman dairesi anlamına gelmektedir.  Binaya ortak girişi olan daireleri kapsamaktadır. Fiyat olarak gruptaki en uygun evler bunlardır.
2. Townhouse, birbirine yapışık sıra evler anlamına gelmektedir. Özel giriş kapısı olan evler bu kategoride yer almaktadır.
3. Single House ise, bizdeki müstakil, bağımsız ev demektir.

2016 senesinde yürürlüğe giren % 20'lik Foreign Buyer's Tax, maalesef oldukça ağır denebilecek bir vergidir. Çalışma izni olan veya Kanada vatandaşı olan aile bireylerinizi veya tanidiklarinizi tapuya eklediğinizde çok düşük bir vergi ödeyerek bundan kurtulmanız mümkündur. Konunun komplike oluşu ve yanlış anlamalara açık oluşundan dolayı vergi gibi önemli bir konuyu burada paylaşmaktansa sözlü olarak açıklamayı uygun görüyorum. Lütfen bu konuda detaylı bilgi için beni arayınız.

Vancouver, Kanada'nin bir çok bölgesinde olduğu gibi kızılderili arazisinin yaygın olduğu bir ildir. Kızılderili arazisi üzerinde olan, bazen ise üniversite toprağında bulunan evlerin tapuları ancak kiralama yöntemi ile satışa çıkmaktadır. Buna "Leasehold" diyoruz. Yani bir nevi tapuyu kiralamış oluyorusunuz. Kiralama süreleri genelde 99 yıldan başliyor. Evin yaşı, kalan süreyi belirleyecektir. Örneğin 40 yaşında olan bir evin kalan lease süresi 59 yıldır. UBC ve SFU gibi üniversitelerin civarında bulunan evlerin çoğu bu statudedir. Bu tur tapuya sahip evlerin fiyatları uygun olabildiği gibi, lease süresi azalan evlerin tekrardan satışı gün geçtikçe zorlaşabilmektedir.

Evet önemli. Remax gibi global bir ismin arkamda oluşu, hem bana hem de muşterilerime büyük avantajlar sağlamaktadir. Sürekli değişen bir sektörde eğitim ve kişisel gelişim büyük rol oynamaktadir. Sadece Amerika'da, Remax 1 milyonun üzerinde gayrimenkulün satışına imza atmistir. Dünya'da 100 binin üzerinde danışmanı olan Remax bugün en büyük markalar arasında yer almaktadir. Dünya'da en fazla ziyaret edilen emlak sayfası Remax'tir.

www.findbchome.ca isimli sayfanin kurucusuyum. Vancouver ve civarinda satista olan evlerin tumunu o sayfamda bulabilirsiniz. Hayır, sayfayı Ispanyolca, Rusça ve Almanca'ya çevirmeyi düşünmüyorum :-)

Okuyucularıma günlük olarak Vancouver emlak haberlerini sunmaya çalışmaktayim. Yasa değişiklikleri, faiz oranları, trendler, satışlar...

 Lütfen bunun için " Vancouver Emlak" isimli grubuma gelin: https://www.facebook.com/groups/891742130859815/ veya bu sayfanın başındaki kısımdan bana mesaj atıp, email listeme dahil olun !

Merak etmeyin. Vancouver'da her bütçeye, her kesime uygun ev var. Siz yeter ki beni arayın !